Come è noto all’interno del condominio si instaura un regime di coabitazione tra più comproprietari che si concreta nella condivisione dell’uso delle parti comuni.

Tuttavia, ben può accade  che uno dei partecipanti a detta comunione possa utilizzare in via esclusiva un bene condominiale ovvero una parte,  generando una situazione idonea all’acquisto per usucapione della relativa proprietà esclusiva.

Sul punto, innumerevoli sono state le pronunce della Suprema Corte e variegata risulta la relativa casistica:

  1. ripostiglio del sottoscala;
  2. area riservata a parcheggio;
  3. aperture e vedute;
  4. assegnazione nominativa dei posti auto.

Occorre, tuttavia, osservare che il possesso idoneo alla maturazione dell’usucapione nell’ambito della disciplina del condominio deve essere esercitato con particolari e stringenti caratteristiche rispetto alla situazione in cui il possessore è estraneo rispetto al bene.

In particolare, la Suprema Corte ha espressamente affermato che per provare il possesso continuo, pacifico e indisturbato non rileva che gli altri condomini comproprietari si astengano dall’uso della cosa comune, ma è necessario che si verifichi una utilizzazione esclusiva fornendo la dimostrazione che il singolo comproprietario che invoca l’usucapione ne abbia goduto in modo inconciliabile con la possibilità di utilizzo che spetta agli altri condomini comproprietari.

Ciò significa che il comproprietario che intende dimostrare l’avvenuta usucapione dovrà provare sia il possesso esclusivo del bene sia che la facoltà di utilizzo di tale bene da parte degli altri condomini sia stata palesemente impedita e/o esclusa per il periodo necessario di 20 anni.

Di converso, gli altri comproprietari per evitare che si perfezioni l’acquisto per usucapione in favore del singolo dovranno agire  giudizialmente mediante azione di reintegro del possesso sul bene comune nei confronti del singolo.

Il punto nevralgico è dunque la prova del possesso esclusivo da parte del singolo condomino.

Al riguardo la giurisprudenza di legittimità ha affermato che il condomino che rivendica l’usucapione deve dimostrare una condotta diretta a rivelare in modo inequivoco che si è verificato un mutamento di fatto nel titolo del possesso costituito da atti rivolti contro gli altri compossessori tali da palesare concretamente l’intenzione di non possedere più come compossessore“. (Cfr. Cass. Civ., 20039/2016, 5324/2016, 17321/2015, 17630/2013)

Ne deriva, pertanto, che non rileva il non uso da parte degli altri condomini.

Ed ancora, il mutamento del titolo ai sensi dell’art. 1102, comma 2, c.c., deve concretarsi in atti integranti un comportamento durevole “tale da manifestare un possesso esclusivo con animo domini che è incompatibile con il permanere del compossesso altrui sulla medesima cosa. A fondamento dell’usucapione pertanto devono porsi degli atti univocamente rivolti contro gli altri compossessori tali da rendere riconoscibile a costoro l’intenzione di non possedere come semplice compossessore ma come possessore esclusivo” (Cfr. Cass. 17321/2015).

Ai fini della decorrenza del termine utile e sull’atto materiale idoneo ai fini dell’usucapione all’interno del Condominio  significativa risulta la pronunzia della Suprema Corte n.11903/2015, laddove viene chiarito che in tema di comunione, quale il Condominio, non si può ipotizzare un mutamento della detenzione in possesso, né tantomeno una interversione del possesso nei rapporti con i comproprietari. Nello specifico, la Suprema Corte ha ritenuto che “per l’usucapione è pertanto idoneo un atto o un comportamento da parte di uno dei comproprietari che realizzi l’impossibilità da parte degli altri di proseguire un rapporto materiale con il bene. Qualora vi siano ragionevoli dubbi sul significato dell’atto materiale idoneo il termine per usucapire non decorre se agli altri partecipanti non è stata comunicata la volontà di possedere in maniera esclusiva”.