In tema di avviso di convocazione dell’assemblea e comunicazione delle delibere condominiali, l’amministratore è obbligato ad inviare l’avviso di convocazione dell’assemblea a tutti i comproprietari, compresi quelli che non risiedono nell’edificio?

Oggi cercheremo di rispondere al suddetto quesito.

Come ben noto, in materia di riunioni condominiali, l’assemblea non può deliberare senza aver prima verificato l’avvenuta convocazione di tutti i soggetti aventi diritto a partecipare.

Tale condizione di legittimità dell’assemblea è disposta dall’art. 1136 c.c., il quale non indicando nel dettaglio i soggetti a cui deve essere inviato l’avviso di convocazione, si riferisce in modo generico, ad un’ampia categoria di destinatari.

Tralasciando l’indiscusso diritto del singolo proprietario di ricevere l’avviso di convocazione dell’assemblea, si è posto il problema di stabilire se, in caso di proprietari pro indiviso di un immobile situato nel fabbricato condominiale, l’amministratore sia obbligato ad inviare l’avviso di convocazione dell’assemblea a tutti i comproprietari, compresi quelli che non risiedono nell’edificio.

Nel silenzio legislativo, unico appiglio giuridico sembrerebbe esser rappresentato dall’art. 67 disp. att. c.c., secondo il quale i proprietari pro indiviso di un’unità immobiliare hanno diritto di partecipare all’assemblea, con un solo rappresentate, che deve essere nominato dagli stessi comproprietari a norma dell’art. 1106 c.c. e con i quorum elettivi di cui all’art. 1105 c.c.

Sulla scorta del suddetto trittico normativo, si è diffuso tra i Tribunali nazionali un orientamento giurisprudenziale secondo cui appare ragionevole ritenere che i comproprietari, anche non residenti nell’edificio, siano preventivamente informati della riunione, in modo da consentire loro di potersi riunire ed individuare il soggetto idoneo rappresentarli in seno all’assemblea condominiale.

In ragione di tanto l’amministratore deve convocare tutti i comproprietari, fatta salva la possibilità di provare come l’avviso di convocazione dell’assemblea condominiale indirizzato ad uno dei comproprietari possa ritenersi valido per tutti” (ex multis Cfr. Trib. Bari n. 2422 del 01/07/2012).

Qualora invece i comproprietari avessero precedentemente individuato un rappresentante “stabile” dell’immobile indiviso, la giurisprudenza di legittimità ha ritenuto che il contenuto dell’avviso di convocazione, ricevuto dal solo comproprietario-rappresentante, sia da solo bastevole ad ingenerare la presunzione semplice di avvenuta conoscenza nei confronti di tutti gli altri comunisti. Afferma la Suprema Corte di Cassazione che “tale prova è ammissibile per il fatto che l’avviso di convocazione dell’assemblea condominiale è un atto recettizio unilaterale di natura privata, e quindi svincolato dal regime giuridico vigente per le notificazioni degli atti giudiziari“ (Cfr. Cass. Civ, Sent. n. 23396/17).

Con la conseguenza che, nel caso in cui l’avviso di convocazione sia stato inviato, con lettera raccomandata non consegnata per assenza del destinatario (o di altra persona abilitata a riceverla), la notifica coincide con il rilascio del relativo avviso di giacenza del plico presso l’ufficio postale (o poste private dotate di apposita licenza) e non con il momento in cui fu consegnata (ex multis Cass. n. 25791 del 14/12/2016).

In termini di avvenuta notifica, dunque, è necessario che l’avviso di giacenza della raccomandata, contenente la lettera di convocazione dell’assemblea, sia pervenuto nella sfera di conoscibilità del comproprietario in tempo utile, ossia almeno cinque giorni prima della data di prima convocazione”.

La dottrina e la giurisprudenza hanno successivamente specificato anche le condizioni in presenza delle quali si presume notificato l’avviso di convocazione dell’assemblea condominiale consegnato ad altro comproprietario. Per cui, “l’avviso di convocazione ad un’assemblea, nel caso di più comproprietari, può essere validamente spedito anche ad uno solo di questi, presso l’abitazione comune” (Cfr. Trib. Milano del 25/05/1992), “specie quando trattasi di coniugi conviventi non in contrasto di interessi tra di loro” (Cfr. Cass. n. 7630 del 28/07/1990). Ed ancora, “nel caso di coniugi comproprietari conviventi è valido finanche l’avviso di convocazione compiuto con un unico foglio intestato al solo cognome maritale […] La stessa presunzione di conoscenza è applicabile anche ai fratelli comproprietari, che risiedono nella stessa abitazione” (Cfr. Trib. Salerno, sez. I, del 23/04/2010).

Assunto che tutti i comproprietari “pro indiviso” hanno pari diritto ad essere convocati, nonché il diritto di partecipare all’assemblea condominiale, non resta che individuare quali siano i soggetti che possono assumere la qualifica di rappresentanti e quali sono i relativi poteri.

Il rappresentante può essere chiunque abbia capacità di agire, all’infuori dell’amministratore di condominio, per il quale l’art. 67 quinto comma c.c. prevede un espresso divieto di assumere deleghe, salvo il caso in cui sia esso stesso un comproprietario.

Inoltre, ai sensi dell’art. 67 primo comma disp. att. c.c., il rappresentante-delegato a partecipare in assemblea deve essere accreditato dai comproprietari, che lo hanno nominato, con apposita delibera, nei modi e con le procedure di cui all’art. 1106 c.c. (Cfr. Trib. di Macerata n. 1043 del 16/09/2016).

Ciò significa che il rappresentante dell’immobile indiviso deve fornire, in via preliminare, al presidente dell’assemblea condominiale copia della delibera di nomina o delega sottoscritta da tutti i comproprietari, che lo autorizzano a partecipare e votare in riunione. Nel caso di immobile in comproprietà a due coniugi si presume che la delega conferita dal marito o dalla moglie ad un terzo sia stata concessa anche nell’interesse dell’altro coniuge-proprietario (Cfr. Trib. Milano, 17.11.1988).

Per quanto riguarda i poteri del rappresentante dei comproprietari, il delegato agisce in assemblea come un mandatario con rappresentanza, avendo la facoltà di discutere e votare nonché di assumere il ruolo di presidente o segretario. Invero, il rappresentante è legittimato a discutere e votare nell’interesse di tutti i comproprietari che, ai sensi dell’art. 1106 c.c., possono decidere di delegare la partecipazione in assemblea ad uno di loro o ad un estraneo.

In conclusione, la giurisprudenza di legittimità ha ritenuto che, ogniqualvolta il rappresentante dei comproprietari partecipa all’assemblea, l’amministratore non è tenuto a recapitare il relativo verbale contenente le delibere assembleari, salvo diversa prescrizione del regolamento condominiale, ai comproprietari e ciò in quanto quest’ultimi, “presenti per delega”, possono validamente assumere informazioni direttamente dal loro rappresentante.